| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Zugang1. Zugang zum notwendigen Gemeinschaftseigentum 1. Zugang zum notwendigen Gemeinschaftseigentum Die Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage, zu zentralen Versorgungseinrichtungen, zum Geräteraum im Gemeinschaftseigentum u.s.w. sind notwendiges Gemeinschaftseigentum, wenn nur auf diese Art und Weise der gemeinschaftliche Gebrauch dieser Anlagen und Einrichtungen durch die Wohnungseigentümer im Sinne § 5 Abs. 2 WEG gewährleistet ist und den Eigentümern der ungestörte Gebrauch der gemeinschaftlichen Räume nur auf diese Weise ermöglicht wird. 2. Zugang zum Spitzboden/Trempelboden im Sondereigentum Ob dies auch für Räume über einer Dachgeschoßwohnung gilt, die in der Teilungserklärung als "Spitzboden" oder "Trempelboden" bezeichnet sind, wenn der Zugang nur über eine im Sondereigentum stehende Wohnung möglich ist, hat das Bayerische Oberste Landesgericht zunächst im Beschluß vom 20.10.1988, DNotZ 1989,433 = RPfl. 1989, 754 offen gelassen. Im Beschluß vom 08.05.1991 (BayObLGZ 1991, 165/169) hat das Bayerische Oberste Landesgericht dann entschieden, daß Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bilden, dann Sondereigentum sein können, wenn der Raum (hier ein nicht ausgebauter Dachspeicher) seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient. Bei einem nicht ausgebauten Speicher, an dem ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht kommt, bildet der Zugang keine maßgebliche Rolle. Ein derartiger Raum muß allenfalls für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Dach betreten werden. § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer, durch dessen Wohnung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum erreicht werden kann, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums für diesen Fall zu gestatten. zurück zum Inhalt Der Raum über einer Dachgeschoßwohnung (Spitzboden oder Trempelboden) der in der Teilungserklärung als Teil- oder Sondereigentum nicht genannt wird, ist gemeinschaftliches Eigentum. Führt zu diesem Raum eine Treppe und kann dieser Raum über der Dachgeschoßwohnung nur über eine Luke in der Decke der Dachgeschoßwohnung oder des Treppenhauses erreicht werden, dann ist dieser Dachboden (Spitzboden oder Trempelboden) zum ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer nicht geeignet. Im Urteilsfall kam hinzu, daß der Spitzboden oder Trempelboden selbst lediglich eine lichte Höhe von 2,00 m erreicht und zwar nur im mittleren Bereich auf einer Breite von rund 2,50 m. Das Bayerische Oberste Landesgericht schloß daraus, daß ein sinnvoller Mitgebrauch der Wohungseigentümer an diesem Raum - etwa die Nutzung als Trockenspeicher oder als Hobbyraum - nicht in Betracht komme. Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, daß an den Giebelseiten des Speicherraums jeweils ein Fenster von rund 1 qm Größe vorhanden ist. Die Wohnungseigentümer seien auch auf die Nutzung des Speicherraums nicht angewiesen, da im Kellerraum neben dem Heizungs- und Waschraum zwei weitere rund 20 - 25 qm große Räume vorhanden sind, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen und für gemeinschaftliche Zwecke genutzt werden können. Aus diesem Grund ist der Spitzboden im Gemeinschaftseigentum ohne Zugangsmöglichkeit durch das Gemeinschaftseigentum kein Hinderungsgrund für das Entstehen und die Begründung von Sondereigentum an der Dachgeschoßwohnung (BayObLG vom 27.04.1995 - 2 ZBR 125/94 in DNotZ 1996, 27). zurück zum Inhalt Einen Anspruch auf Zugang der Tiefgarage im Sondereigentum besitzen nur die Eigentümer die auch Miteigentümer der Tiefgarage sind (Beschluß des BayObLG vom 02.11.1995 - 2 Z BR 98/95 - ZMR 1996, 93 = DRSpr I (152) 258 a). Im Urteilsfall war eine Tiefgarage Gegenstand eines Sondereigentums verbunden mit dem Miteigentumsanteil an einem Grundstück. An diesem Teileigentum "Tiefgarage" war Miteigentum nach Bruchteilen gemäß § 741 ff., 1008 ff. BGB begründet worden. Dadurch daß die Tiefgarage entsprechend der Teilungserklärung als selbstständiges Teileigentum im Grundbuch eingetragen worden ist, wurde ein Sondereigentum an der gesamten Tiefgarage verbunden mit einem einzigen Miteigentumsanteil am Grundstück begründet. Dieses Sondereigentum wurde sodann in 27 Teile aufgeteilt. Die Miteigentümer dieses Sondereigentums können in diesem Falle gemäß § 13 Abs. 1 WEG bestimmen, wer ihr Sondereigentum (die Tiefgarage) benutzen, begehen und/oder befahren darf und wer zu diesem Zwecke eines Schlüssels zur Öffnung des Garagentores erhält. Die Situation ist vergleichbar dem Wohnungseigentum. Hier entscheidet auch ausschließlich der Eigentümer der Wohnung, wem er einen Schlüssel zu seiner Wohnung aushändigen wird. zurück zum Inhalt 4. Zugang zum Sondereigentum wegen Instandsetzung Jeder Wohnungseigentümer muß das Betreten und die Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten, wenn dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Der Wohnungseigentümer ist aber nicht verpflichtet, hierzu Arbeiten mit erheblichen Zeitaufwand auf seine Kosten vorzunehmen wie z. B. Blumentröge zu versetzen oder versetzen zu lassen. Es ist eine Frage des Einzelfalls, ob ein Wohnungseigentümer das Betreten seiner Wohnung zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum gestatten muß, um der Gemeinschaft die Kosten für das Aufstellen eines Gerüstes zu ersparen (Beschluß des BayObLG vom 12.10.1995 - 2Z BR 66/95 - WE 1996, 152 = WuM 1995, 728 = DRSpr I (152) 258 b-e). zurück zum Inhalt 5. Zugangs- und Nutzungsregelung für Parkflächen Die dem gewerblich oder freiberuflichen Nutzern der Sondereigentumseinheiten zugeordneten Parkflächen in einer Eigentumsanlage sind im Regelfall auch für Kunden bzw. Klienten der Eigentümer oder Mieter dieser Einheiten bestimmt. Daher darf eine Gebrauchsregelung die Nutzung von Parkflächen durch Kunden bzw. Klienten der gewerblich oder freiberuflich tätigen Eigentümer oder Mieter dieser Sondereigentumseinheiten nicht ausschließen werden. Das Kammergericht hält im Beschluß vom 18.12.1995 - 24 W 7497/95 - NJW-RR 1996, 587 = ZMR 1996, 216 = DRSpr I (152) a-c) eine Zugangs- und Nutzungsregelung durch eine Eigentümergemeinschaft, daß die Parkpaletten ganztägig verschlossen zu halten sind, für unzulässig, weil damit die Parkplätze de facto der Nutzung der Kunden und Klienten dieser Eigentümer und Mieter entzogen wären. zurück zum Inhalt Siehe |
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