| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Vormietrecht/VorpachtrechtDas Vormietrecht ist im Gegensatz zum Vorkaufsrecht nicht gesetzlich geregelt. Nach der im Zivilrecht geltenden Vertragsfreiheit kann jedoch ein derartiges Vormietrecht ebenso wie ein Vorpachtrecht jederzeit zwischen den vertragsschließenden Parteien eines Mietvertrags vereinbart werden. Im Wohnraummietrecht hat das Vormietrecht keine entscheidende Bedeutung, zumal befristete Wohnraummietverhältnisse durch rechtzeitige schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter - 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses - in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ungewandelt werden kann, wenn nicht der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 564 c BGB). Vormietrechte kommen aber vor allem für Geschäftsraummieten und für Pachtverträge in Betracht, wenn nicht dem Mieter/Pächter ein einseitiges Optionsrecht eingeräumt ist. Durch das einseitige Optionsrecht hat der Mieter/Pächter die Möglichkeit durch einseitige Willenserklärung den bestehenden Mietvertrag/Pachtvertrag zu verlängern. Beim Vormietrecht/Vorpachtrecht kann der Vermieter/Pächter nicht durch einseitige Erklärungen eine Verlängerung des Mietvertrags/Pachtvertrags erreichen. Das Vormietrecht/Vorpachtrecht gibt nur die Möglichkeit durch Ausübung des Vormietrechts/Vorpachtrechts in den mit einem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag/Pachtvertrag einzutreten. Es geltend also nicht die bisherigen Miet-/Pachtvertragsbedingungen, sondern es geltend dann die mit dem Dritten vereinbarten Vertragsbedingungen aufgrund der Ausübung des Vormiet-/Vorpachtrechts. Auf das im Gesetz nicht geregelte Vormiet-/Vorpachtrecht sind nach allgemeiner Rechtsmeinung die Vorschriften über das Vorkaufsrecht entsprechend anzuwenden. In entsprechender Anwendung des § 510 Abs. 2 Satz 1 BGB muß der Vormiet-/Vorpachtberechtigte sein Vormietrecht/Vorpachtrecht binnen einer Ausschlußfrist von 2 Monaten nach Mitteilung des Vormiet-/Vorpachtfalles geltend machen. Die Ausübung des Vormietrechts-/Vorpachtrechts führt aber nicht dazu, daß der ausübende Mieter/Pächter mit der Ausübung dieser Rechte in den bestehenden mit dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten wäre. Vielmehr kommt nach § 505 Abs. 2 BGB ein neuer selbständiger Vertrag zwischen den Parteien mit dem Inhalt zustande, der zwischen dem Vermieter und den Dritten vereinbart worden ist. Die Ausübung des Vormiet-/Vorpachtrechts bedarf nach § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht der Schriftform. Der Bundesgerichtshof ließ es in seinem Urteil vom 02.12.1970 - VIII ZR 77/69 - NJW 1971, 423 ff dahingestellt, ob einer der Vertragsparteien eine schriftliche Niederlegung des gesamten Vertragsinhalts des §§ 566 Satz 1, 126 BGB verlangen kann. Die Ausübung des Vormiet-/Vorpachtrechts dient dazu den Berechtigten die Rechtsposition zu verschaffen die der Vermieter/Verpächter dem Dritten eingeräumt hat. Dies gilt auch der Dauer des Vertrags und dessen Unkündbarkeit. Zwar ist der Verpflichtete als Vermieter/Verpächter auf jeden Fall gehindert vor dem Zeitpunkt, in welchem der Vertrag dem Dritten hätte aufgelöst werden können seine Verpflichtungen aus dem Vormietvertrag/Vorpachtvertrag durch Kündigung zu beenden. Zum Mietzins für die Ausübung eines Vormiet-/Vorpachtrechts an einer Teilfäche (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.1995, 13 U 125/93, NJW-RR 1996, 960 ff). Das OLG Karlsruhe beschäftigt sich in diesem Urteil mit der Frage des Kaufpreises für die Ausübung eines Vorkaufsrechts an einer Teilfläche.
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