Kommt ein Wohnungseigentümer mit der
Leistung seiner Beiträge (Vorschüsse laut Wirtschaftsplan und
Abschlußzahlungen gemäß Abrechnungen) in Verzug, schuldet der
Wohnungseigentümer zusätzlich zu den Beträgen auch Verzugszinsen. Die
Eigentümergemeinschaft muß Zahlungsrückstände im Verfahren nach §§ 43 ff
WEG vor dem zuständigen Wohnungseigentumsgericht geltend machen. Der Verwalter
ist nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG nur befugt, Ansprüche gerichtlich und
außergerichtlich geltend zu machen, wenn er hierzu durch Beschluß der
Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Im Interesse der Zahlungsfähigkeit der
Eigentümergemeinschaft ist es daher dringendst geboten, daß der Verwalter
durch ausreichende Beschlüsse ermächtigt und bevollmächtigt ist,
rückständige Beiträge und Zinsen der Wohnungseigentümer notfalls gerichtlich
einzuklagen. Bei Verzug mit Beiträgen hat sich zwischenzeitlich die Übung der
Wohnungseigentümergerichte herausgebildet, die Kosten des gerichtlichen Verfahrens
gemäß § 47 Abs. 1 WEG dem Wohnungseigentümer aufzuerlegen, der sich in Verzug
befinden und diesen auch mit den außergerichtlichen Kosten des Verfahrens gemäß § 47
Satz 2 WEG zu belasten.
Kommt ein Wohnungseigentümer mit seinen
Zahlungsverpflichtungen in Verzug und wird daher vom Verwalter aufgrund einer
ihm erteilten Ermächtigung ein Anwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung
der rückständigen Hausgelder beauftragt, zahlt dann aber der
Wohnungseigentümer vor der Zustellung der Klage, liegt keine Erledigung der
Sache im Sinne des § 91 a ZPO vor. Dies bedeutet, daß die vorprozessual
entstandenen RA-Kosten nicht gegenüber dem säumigen Miteigentümer im
Kostenfestsetzungsverfahren festgesetzt werden können. Vielmehr müssen diese
Kosten in einer selbständigen Klage vor dem Wohnungseigentumsgericht geltend
gemacht werden. Die Ermächtigung des Verwalters sollte auch derartige Verfahren
umfassen.
Enthält die Teilungserklärung Regelungen
für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung des Hausgeldes, können diese
Regelungen nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluß außer Kraft gesetzt
werden. Eine Abänderungen derartiger Bestimmungen der
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung betrifft das gemeinschaftliche
Grundverhältnis der Wohnungseigentümer. Derartige Regelungen können die
Eigentümer daher nach Auffassung des OLG Düsseldorf nur einstimmig treffen.
Ein Mehrheitsbeschluß genügt nicht - Beschluß des OLG Düsseldorf vom
14.04.2000 - 3 Wx 60/00 - NJW-RR 2001, 88).