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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
RücklagenverrechnungDer Beschluß einer Eigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder/ Beiträge/ Bewirtschaftungskosten mit anteiligen Guthaben der Rücklage zu verrechnen, ist nichtig, ohne daß es einer Ungültigerklärung nach § 23 Abs. 4 WEG im Verfahren der §§ 43 ff WEG bedarf. Ein derartiger Beschluß verstößt nach OLG Hamm Beschluß vom 22.10.1990 - 15 W 331/90 - DB 1991, 855 gegen zwingende Vorschriften des WEG. Nach Auffassung des OLG Hamm ist die Eigentümerversammlung für eine solche Beschlußfassung nach dem Zusammenhang der Vorschriften des WEG absolut unzuständig. Die fehlende Zuständigkeit der Eigentümerversammlung führt zur Nichtigkeit des Beschlusses (BayObLG Z 1984, 198, 203). Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Stimmenmehrheit beschließen. Im Hinblick auf die Instandhaltungsrücklage umfasst diese Regelungsbefugnis lediglich die Aufbringung und gemeinschaftliche Verwendung der Mittel. Der Zugriff auf das anteilige Guthaben lediglich eines einzelnen Wohnungseigentümers bedeutet nicht nur eine Durchbrechung der Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage. Der Beschluß der Eigentümerversammlung führt vielmehr darüber hinaus zu einer einseitigen Verfügung über den Miteigentumsanteil eines einzelnen Wohnungseigentümers an den Mitteln der Rücklage. Eine derartige Maßnahme liegt völlig außerhalb der gemeinschaftlichen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG. Die Eigentümerversammlung ist dazu unter keinem denkbaren Gesichtspunkt berechtigt. Insbesondere besteht keine Aufrechnungslage, weil der einzelne Wohnungseigentümer in Folge der Zweckbindung eine Auszahlung seines Guthabenanteils an der Instandhaltungsrücklage nicht verlangen kann. Das OLG Hamm stützt seine Auffassung auf den Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 15.06.1989 DB 1989, 2324 = NJW 1989, 3018/3019. Der BGH hat entschieden, daß der Anteil eines mit Hausgeldzahlungen rückständigen Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsklage nicht zur Deckung eines anderweitigen Zahlungsausfalles herangezogen werden dürfe. Aus einer solchen gemeinschaftlichen Rücklage dürfe der Anteil eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht entnommen werden. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Die Zweckbindung lässt nur eine einheitliche Verwendung der gesamten Rücklage oder eines bestimmten Teilbetrags zu. Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage sind danach nur von allen und für alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich möglich. Die Rechtslage ist für Eigentümergemeinschaften mißlich. Könnte nämlich die Eigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder mit Guthaben eines Miteigentümers an der Rücklage verrechnen, bräuchten sich Eigentümergemeinschaften um Hausgeldausfälle keinerlei Sorgen zu machen (solange Rücklagenguthaben vorhanden sind). Findige Eigentümergemeinschaften und Verwalter könnten darüber nachsinnen, wie sich dieses mißliche Ergebnis vermeiden läßt. Es ist denkbar, daß eine Eigentümergemeinschaft zunächst in Höhe nicht beitreibbarer Hausgeldrückstände die Rücklage auflöst. Mit der Auflösung der Rücklage entsteht ein Auszahlungsanspruch des mit Hausgeldern rückständigen Miteigentümers in der Höhe seines Miteigentumsanteils. Der Anteil an der aufgelösten Rücklage wird buchhlaterisch und abrechnungstechnisch in der Einzelabrechnung wie ein geleisteter Beitrag zu den Kosten und Lasten nach § 16 WEG behandelt, so daß die laufenden Bewirtschaftungskosten abgedeckt werden können. Diese Verfahrensweise widerspricht den gesetzlichen Vorschriften der Bildung einer Instandhaltungsrücklage gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 5, § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Die Instandhaltungsrücklage darf grundsätzlich nicht zur Finanzierung laufender Bewirtschaftungskosten verwendet werden. Der Beschluß über die Jahresabrechnung und über die Auflösung der Rücklage erfolgt jeweils für das abgelaufene Jahr. Dem Bedenken der Verwendung der Instandhaltungsrücklage für laufende Bewirtschaftungskosten könnten die Eigentümer dadurch Rechnung tragen, daß sie gleichzeitig für das laufende Jahr erneut eine Rücklagenbildung in gleicher Höhe beschließen. Im wirtschaftlichen Ergebnis wird die Rücklage durch alle Eigentümer in gleicher Höhe wieder zugeführt. Solange niemand diese Vorgehensweise der Eigentümergemeinschaft aufgreift und vor Gericht bringt können auf diese Art und Weise wohl erfolgreich Hausgeldrückstände der einzelnen Eigentümer vermieden werden. Ein Käufer sollte eigentlich vor Abschluß des Kaufvertrags beim Verwalter erfragen, ob Hausgeldrückstände vorhanden sind. In diesem Falle liegt es im Interesse des Käufers und Erwerbers, daß aus dem Kaufpreis alle rückständigen Hausgelder bezahlt werden. Dies kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Bedauerlicherweise sind derartige Vereinbarungen beim Verkauf von Wohnungseigentum nicht Standard der Notarverträge. Würden die Notare in ihren Kaufverträgen von vorneherein eine Regelung vorsehen, daß aus dem Kaufpreis vorab sämtliche Hausgeldrückstände bis zum Zeitpunkt des Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs zu decken sind, ergäben sich selbst bei Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers keinerlei Probleme im Hinblick auf die Abdeckung rückständiger Hausgeldzahlungen. Vielfach führt aber die Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers auch zur Zwangsversteigerung. Der Erwerber in der Zwangsversteigerung muß für Hausgeldrückstände des Voreigentümers selbst dann nicht einstehen, wenn in der Teilungserklärung eine gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers geregelt ist; denn eine derartige Regelung der Teilungserklärung ist wegen Verstoß gegen § 56 ZVG nichtig (§ 134 BGB). Da Zwangsversteigerungsverfahren üblicherweise 2 Jahre und länger dauern, ist es im Interesse der Eigentümergemeinschaft möglichst schnell einen Titel zu erwerben und aufgrund dieses Titels die Anordnung der Zwangsverwaltung zu erreichen; denn der Zwangsverwalter muß die offenen Hausgelder ab dem Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung an die Eigentümergemeinschaft zahlen. Auch dieses Verfahren dauert bei sofortiger Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens aufgrund eines Hausgeldrückstandes für ein oder zwei Monate mindestens weitere 3 Monate, so daß Hausgeldrückstände der Eigentümergemeinschaft in der Größenordnung von 5 - 6 Monaten entstehen können. Diese Hausgeldrückstände muß ein Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht ausgleichen. Vom Voreigentümer sind sie vielfach wegen Zahlungsunfähigkeit nicht beitreibungsfähig. Letztlich müssen sämtliche Miteigentümer für den Ausfall der Hausgeldzahlungen eines zahlungsunfähigen Miteigentümers aufkommen. Wenn aber die Hausgeldrückstände geringfügig sind und im gleichen Jahr entsprechend hohe Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch die Eigentümergemeinschaft durchgeführt wurden, ist es selbstverständlich möglich, zur Finanzierung dieser Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die Rücklage aufzulösen; denn die Instandhaltungsrücklage wird ja gerade zum Zwecke gebildet, daraus notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. In diesem Fall kann ausnahmsweise durch Auflösung der Instandhaltungsrücklage der Ausgleich der Einzelabrechnung des zahlungsunfähigen Miteigentümers erreicht werden ohne daß sich ein nachfolgender Eigentümer gegen diese Art der Sachbehandlung durch die Eigentümergemeinschaft mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen kann. Außerdem ist zu beachten: Ein Miteigentümer, der seine laufenden Hausgeldvorauszahlungen nicht erbringt, erbringt auch seine Anteile an der Instandhaltungsrücklage nicht. In der Einzelabrechnung dieses Miteigentümers ist daher der Anteil an der Instandhaltungsrücklage um den nicht erbrachten Anteil zu kürzen. Dies wird leider bei vielen Jahresabrechnungen von den Verwaltern nach den Wohnungseigentumsgesetz nicht beachtet. Dies hat praktische Gründe; denn der Anteil dieses Miteigentümers muß gekürzt fortgeschrieben werden mit der Konsequenz, daß auch der Erwerber nur den gekürzten Anteil an der Instandhaltungsrücklage seines Voreigentümers erwerben kann. Bei allen künftigen Zuweisungen zur Instandhaltungsrücklage und Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage muß diese Differenz berücksichtigt werden. Den Ausgleich kann man nur dadurch schaffen, daß entweder der Erwerber diese Differenz durch eine zusätzlich Zahlung zum Ausgleich bringt oder daß bei der nächsten Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung durchgeführter Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen die anteilige Entnahme so lange gekürzt wird, bis die Differenz ausgeglichen wird. Auf diese Feinheiten sollten die Rechnungsprüfer bei der Prüfung der Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft besonders achten. Hinweis: Der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann Hausgeldrückstände gerichtlich und außergerichtlich nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG nur geltend machen, wenn er hierzu durch einen von der Eigentümergemeinschaft geschlossenen Verwaltervertrag allgemein beauftragt und bevollmächtigt ist oder wenn im konkreten Einzelfall der Verwalter durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt wurde. Da der Beschluß im Einzelfall immer viel zu spät kommt, ist es den Eigentümergemeinschaften dringend zu empfehlen Auftrag und Vollmacht des Verwalters zur außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung der Hausgeldansprüche im Verwaltervertrag zu regeln. Ist der Verwalter allerdings im Verwaltervertrag allgemein beauftragt und bevollmächtigt rückständige Hausgelder gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, dann haftet der Verwalter auch für Ausfälle an Hausgeldern, wenn er sie nicht rechtzeitig gerichtlich einfordert.
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