| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Nichtbeschluß1.
Fehlende Versammlung der Wohnungseigentümer:
Die Anwendung des § 23 Abs. 4 WEG über die Anfechtung von Beschlüssen setzt voraus, daß überhaupt ein Beschluß vorliegt, der durch richterlichen Gestaltungsakt für ungültig erklärt werden kann. Wenn das Verfahren der Beschlußfassung unter so erheblichen Mängeln leidet, daß von vorneherein kein wirksamer Beschluß zustandekommen kann, spricht man vom sogenannten Nichtbeschluß oder Scheinbeschluß der keine Rechtswirksamkeiten entfaltet. Beim Nichtbeschluß fehlen also konstitutive Beschlußvoraussetzungen 1. Fehlende Versammlung der Wohnungseigentümer: Das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses nach § 23 Abs. 1 WEG setzt voraus, daß der Beschluß in einer Versammlung der Eigentümer im Sinne des WEG gefaßt wird. Eine Beschlußfassung der Eigentümer einer WEG in einer bloßen "Zusammenkunft" ohne Einberufung einer Versammlung genügt den Anforderungen an eine Eigentümerversammlung nicht. In einer Zusammenkunft können daher keine wirksamen Beschlüsse gefaßt werden. Gleiches gilt für Beschlüsse einer Versammlung, die durch einen beliebigen Dritten einberufen wurde, der in keinerlei Beziehung zu den Eigentümern steht. Wird die Versammlung nicht durch den nach § 24 Abs. 2 WEG grundsätzlich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugten Verwalter, sondern durch eine unbefugte Person einberufen wie z. B. einem Wohnungseigentümer, dem früheren Verwalter, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats ohne daß die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, so führt dies nach herrschender Meinung nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit der in einer derartigen Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse (herrschende Meinung). 2. Fehlende Feststellung und Verkündung des Beschlusses durch den Versammlungsleiter: Zur Wirksamkeit eines Beschlusses gehört die konstitutiv wirkende Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter. Es ist strittig, ob die fehlende Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter zu einem Nichtbeschluß oder lediglich zu einem anfechtbaren Beschluß führt. In jedem Falle ist es sinnvoll, derartige Beschlüsse vorsorglich anzufechten (§ 23 Abs. 4 WEG) und gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG gleichzeitig hilfsweise den Feststellungsantrag zu stellen, daß kein wirksamer Beschluß vorliegt. 3. Fehlende vereinbarte Wirksamkeitsvoraussetzung: Ein sogenannter Nichtbeschluß liegt auch dann vor, wenn eine vereinbarte Voraussetzung für das Zustandekommen eines Beschlusses fehlt. Durch Vereinbarung der Eigentümer (in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) können besondere Wirksamkeitsvoraussetzungen abweichend von § 24 Abs. 6 WEG aufgestellt werden. Die Rechtsfolge derartiger besonderer Wirksamkeitsvoraussetzungen sind z. B. die Protokollierung eines Beschlusses. Die Rechtsfolgen der fehlenden vereinbarten Form sind strittig. Das Kammergericht (KG, WE 1994, 45 (46) hat z. B. die fehlende Protokollierung nicht als einen derart gravierenden Mangel beurteilt, der zum Nichtbeschluß führte. Die Protokollierung als besondere Wirksamkeitsvoraussetzung habe nur Beweisfunktion. Aus diesen Unsicherheiten der rechtlichen Beurteilung ist es daher immer zu empfehlen, auch derartige Beschlüsse innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat gemäß § 23 Abs. 4 WEG i.V.m. §§ 43 ff WEG anzufechten. 4. Beschluß "nicht zu beschließen" In der Eigentümerversammlung kommt es auch vor, daß ein Antrag zur Beschlußfassung gestellt wird und die Eigentümergemeinschaft der Überzeugung ist, in dieser Sache keinen Beschluß zu fassen. Der Beschluß "nicht zu beschließen" ist als solcher nicht anfechtbar; denn dieser Beschluß enthält keine materiell-rechtliche Regelung der Eigentümergemeinschaft, sondern nur die Regelung, daß in der konkreten Sache nichts beschlossen worden ist. Siehe |
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