| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
| Rechtsanwaltsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft | ||
| Impressum deutsch english | home Kanzlei Personen Beratung AGB Disclaimer | |
|
||
|
Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Miete1.
Pflichten der Wohnungseigentümer bei Vermietung Das Teileigentum und Wohneigentum wird in der Regel durch Vermietung benutzt, wenn nicht eine Eigennutzung durch den Eigentümer erfolgt. Eine Vermietung ist nur im Rahmen der Zweckbestimmung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zulässig. So darf in der Teilungserklärung ein als Laden bezeichnetes Teileigentum nur für Ladengeschäfte genutzt werden. Eine Nutzung als Gaststätte oder Gaststättenbetrieb ist unzulässig. zurück zum Inhalt Wegen der Einzelheiten hierzu siehe 1. Pflichten der Wohnungseigentümer bei Vermietung Der vermietende Wohnungseigentümer ist nach § 14 Nr. 2 WEG gegenüber den übrigen Miteigentümern der Eigentümergemeinschaft verpflichtet dafür Sorge zu tragen, daß sein Mieter von dem vermieteten Sondereigentum und den mitbenutzten Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch macht, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß ein Nachteil erwächst. Diese Verpflichtung setzt bereits mit der "Auswahl" des betreffenden Mieters und der Ausgestaltung der mietvertraglichen Vereinbarungen ein, durch die dem Mieter keine weitergehenden Rechte eingeräumt werden dürfen, als dem vermietenden Wohnungseigentümer selbst zustehen. Ergibt sich im Verlaufe des Mietverhältnisses, daß der Mieter von dem vermieteten Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise Gebrauch macht und dadurch die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden, so obliegt es dem vermietenden Wohnungseigentümer, seinen Mieter - notfalls gerichtlich - auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen und notfalls das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden (OLG Düsseldorf, Beschluß vom 07.04.1995, 3 Wx 472/94, NJW-RR1995, 1165 = WE 1995, 315 = WuM 1995, 497). zurück zum Inhalt Der Mieter ist der Erfüllungsgehilfe des vermietenden Eigentümers bei der Erfüllung dessen Verpflichtungen als Miteigentümer gegenüber den übrigen Eigentümern nach §§ 13, 14, 15 WEG. Der vermietende Eigentümer haftet insoweit seinen Miteigentümern für schuldhafte Verletzungen dieser Verpflichtungen aus den § 13, 14, 15 WEG durch den Mieter wie für eigenes Verschulden. zurück zum Inhalt 3. Vermietung entgegen der Zweckbestimmung der Teilungserklärung Wie vorstehend zu Ziffer 1 ausgeführt, ist der vermietende Wohnungseigentümer verpflichtet einen Mietvertrag, der im Widerspruch zur Zweckbestimmung/Nutzungsregelung des Teil- oder Sondereigentums laut Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung steht, so schnell als möglich zu beenden. Dieser Widerspruch zur Zweckbestimmung/ Nutzungsregelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung berechtigt aber den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietvertrags. Der BGH führt hierzu im Urteil vom 29.11.1995 XII ZR 230/94 (DWE 1996, 27 = GE 1996, 320 = WE 1996, 230 = WuM 1996, 105 = ZMR 1996, 147 = DB 1996, 776 f. (Leitsatz) aus: Es gehört zum Risikobereich des Vermieters, daß die Vermietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Wurde ihm gemäß § 15 Abs. 3 WEG die Vermietung untersagt, kann er sich in der Regel nicht deswegen durch Kündigung aus wichtigem Grund von dem Mietverhältnis lösen. Vorstehend genanntes Urteil begründet den zitierten Leitsatz wie folgt: Soweit der Mietgebrauch einer Zweckbestimmung/Nutzungsregelung der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung zuwider läuft, erwächst den anderen Teil- und Wohnungseigentümern daraus zum einem das Recht, den vermietenden Miteigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Zum anderen aber besteht auch die rechtliche Möglichkeit, unmittelbar gegen den Mieter nach § 1004 BGB vorzugehen und die Beseitigung von Störungen zu verlangen. Ab dem Zeitpunkt, von dem an sich das Recht der anderen Wohnungseigentümer für den beklagten Mieter als Beeinträchtigung seines Mietgebrauchs auswirkt, ist im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter von einem Rechtsmangel im Sinne des § 541 BGB auszugehen, der unter anderem eine Haftung des Vermieters auf Schadensersatz gemäß § 538 BGB auslösen kann. Daneben ist der Mieter berechtigt nicht aber verpflichtet, das Mietverhältnis gemäß § 542 BGB fristlos zu kündigen, (vgl. dazu im Einzelnen BGH Urteil vom 18.01.1995 NJW - RR 1995, 715 ff. mit weiteren Nachweißen). Im Anwendungsbereich des § 541 BGB verdrängen die speziellen Regelungen des Mietrechts die allgemeinen Vorschriften über Unmöglichkeit und Unvermögen, so daß eine Befreiung des Vermieters von seiner Leistungspflicht gemäß § 275 Abs. 2 BGB nicht angenommen werden kann (BGHZ 63,132/ 137; BGB Urteil vom 05.07.1991, NJW 1991, 3277 m.w.N.; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III RdNr. 1422, Merle, WE 1993, 148). In Rechtsprechung und Schrifttum wird die Frage, ob sich in Fällen der vorliegenden Art der Vermieter durch Kündigung aus wichtigem Grund von dem Vertrag mit dem Mieter lösen kann, wenn er von anderen Teil-/ oder Wohnungseigentümer erfolgreich auf Unterlassung in Anspruch genommen wird, verneint ( vgl. LG Bonn, WuM 1990, 503; OLG Karlsruhe, MDR 1994, 59; Weitnauer, WEG 9. Aufl. Anh. § 13 RdNr. 4; Bub, Partner im Gespräch Nr. 26 (1987) 137,145; Merle, aaO.; offengelassen von BayObLG, NJW-RR 1991, 658; KG, WuM 1989, 39, 40). Nach Auffassung des BGH ist ein Kündigungsrecht zu verneinen. Eine Kündigung aus wichtigem Grunde kann nach der ständigen Rechtsprechung des BGH auf Umstände, die dem Einfluß des Kündigungsgegners entzogen sind und hier aus eigenen Interessen des Kündigenden abgeleitet werden, nur ausnahmsweise geschützt werden, nämlich nur dann, wenn die Voraussetzungen gegeben sind, die nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zur Lösung vom Vertrage berechtigen. Liegen diese Gründe der Kündigung aber in dem Risikobereich einer Partei, geben Sie dieser Partei grundsätzlich nicht das Recht, sich unter Berufung auf § 242 BGB von einem Vertrag zu lösen, weil die Rechtsfolgen einer Änderung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrage liegenden Risikoverteilung führen dürfen (vgl. BGH, Urteile vom 07.07.1971, ZMR 1971, 341 und vom 10.12.1980, WPM 1981, 66/ 67; ebenso Grapentin in Bub/Treier, aaO., Kap. IV RdNr. 196; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., RdNr. 1008; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV RdNr. 528). Nach diesen allgemein anerkannten Grundsätzen muß ein Kündigungsrecht des Vermieters in den Fällen der vorliegenden Art in der Regel ausscheiden, weil es in seinem Risikobereich liegt, daß die Vermietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist und weil demgemäß bei einer Unvereinbarkeit die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage die Lösung des Vermieters vom Vertrage nicht rechtfertigen. Der BGH stellt dann fest, daß auf Grund des Unterlassungsurteils Ordnungsmittel gegen den Miteigentümer nur verhängt werden können, wenn gemäß § 45 Abs. 3 WEG i.V.m. § 895 ZPO eine schuldhafte Zuwiderhandlung vorliegt. Eine derartige schuldhafte Zuwiderhandlung ist zu verneinen, wenn der vermietende Miteigentümer - wenn auch erfolglos - einen Räumungsprozeß führt und darüber hinaus versucht, seinen Mieter zu einer einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrags zu bewegen. Nach der Rechtsprechung ist von einem Unterlassungsschuldner in Fällen der vorliegenden Art nur zu verlangen, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, daß der Mieter die unzulässige Nutzung vor Beendigung des Mietverhältnisses unterläßt (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 527/528 m.w.N.; OLG Stuttgart, OLGZ 1993, 65/67). Aus diesem Grunde wird auch das Vorgehen der Teil- und Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG als weitgehend stumpfe Waffe bezeichnet und nur die unmittelbare Inanspruchnahme des Mieters gemäß § 1004 BGB als effektiv angesehen. zurück zum Inhalt Damit der vermietende Wohnungseigentümer diesen seinen Verpflichtungen gerecht werden kann, empfiehlt es sich in den Mietvertrag folgenden Passus aufzunehmen: Der Mietgegenstand ist eine Eigentumswohnung/Teileigentum der Eigentumswohnanlage [hier WEG-Name einfügen]. Der Vermieter ist Miteigentümer dieser Eigentümergemeinschaft. Als Miteigentümer dieser Eigentümergemeinschaft ist der Vermieter im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zur Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt und nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet von dem mitbenutzten Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch den anderen Miteigentümern (bzw. deren Mietern/Nutzern) über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst Dem Nutzungsberechtigten (Mieter, Pächter etc.) ist bekannt, daß das zur Nutzung überlassene Objekt Teil eines in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilten Gebäudes ist. Der Nutzungsgeber (Vermieter, Verpächter etc.) kann daher nicht mehr Rechte übertragen als ihm selbst nach dem Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft zustehen. Dies gilt für die Bestimmung der Nutzungsart durch die Zweckbestimmung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und insbesondere für die Mitbenutzung von Gemeinschaftseinrichtungen (Waschraum, Trockenraum, Waschmaschine etc.) und von Gemeinschaftseigentum (Aussenanlagen etc.). Im Zweifel regelt den Nutzungsumfang der Gemeinschaftseinrichtungen wie des Gemeinschaftseigentums der Verwalter nach dem WEG verbindlich auch für den Nutzungsberechtigten. Die Nutzung des gemieteten Sondereigentums ist nur nach der Nutzungsartbestimmung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zulässig. Eigentumswohnungen dürfen nur als Wohnungen, Teileigentum (Garagen, Hobbyräume, Büros, Läden, Kiosk etc.) dürfen gewerblich oder freiberuflich nur so genutzt werden, wie die Nutzung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festgelegt ist. Jeder Nutzungsabweichung oder Nutzungsänderung bedarf der Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Der Nutzungsberechtigte ist im Hinblick auf die Pflichten des Eigentümers nach § 14 WEG Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Nutzungsgebers. Er ist daher ebenso wie der Eigentümer nach § 14 WEG verpflichtet:
Die Hausordnung in der jeweils von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Fassung ist Gegenstand des Mietvertrags. zurück zum Inhalt 5. Umfang des Vermietungsrechts Das Recht der Wohnungseigentümer zur Vermietung des Sondereigentums schließt die Befugnis des vermietenden Miteigentümers ein, sein Mitgebrauchsrecht an den gemeinschaftlichen Einrichtungen dem Mieter zu übertragen (Beschluß des OLG Düsseldorf vom 06.11.1995 - 3 Wx 324/95 - WuM 1996, 57 = ZMR 1996, 96 = DRspr I (152) 259 a - b. zurück zum Inhalt 6. Mietverwaltung durch Gebrauchsregelung siehe
|
|