Der Verkäufer einer Eigentumswohnung
braucht den Erwerber nicht ungefragt auf das Fehlen einer
Instandhaltungsrücklage hinzuweisen. Nach Auffassung des OLG Saarbrücken im
Urteil vom 13.10.1999 - 1 U 157/99-31 - NJW-RR 2001, 9 f bestimmt sich der
Preis einer Eigentumswohnung regelmäßig nach dem Substanzwert ohne Rücksicht
auf eine ggf. gesondert zu vergütende Instandsetzungsrücklage. Wörtlich
führt das OLG Saarbrücken aus: Wurde eine Rücklage gebildet und zur
Renovierung des Gebäudes verwendet, so erhöht sich der Wert und daher der
Kaufpreis der einzelnen Eigentumswohnung. Die verbrauchte Rücklage wirkt sich
also kaufpreissteigernd aus. Werden keine besonderen Instandsetzungsmaßnahmen
veranlaßt, so wird der Käufer lediglich zur Zahlung eines dem Zeitwert
entsprechenden Kaufpreises bereit sein. Hier kann allenfalls der Verkäufer
durch die Mitteilung über eine künftige, sanierungskostenkompensierende
Instandsetzungsrücklage eine Erhöhung des Kaufpreises erreichen. Der Käufer
rechnet nämlich ohne besonderen Hinweis nicht damit in den Genuß einer
Instandsetzungsrücklage zu gelangen.
Diese Argumente des OLG Saarbrücken sind
keineswegs zwingend und überzeugend. Vielmehr hat es jeder Kaufinteressent in
der Hand die Höhe der Instandhaltungsrücklage beim Verkäufer wie beim
Verwalter zu erfragen. Aus diesem Grunde liegt keine Verletzung der
Aufklärungspflicht vor, wenn in einer Eigentümergemeinschaft keine Instandhaltungsrücklage
besteht und der Verkäufer nicht darauf hinweist.